■ 冯晓晖

评述：

《牯牛岭案件解决协议条款》亦称“牯岭十二条”，这一由中英两国官员签订的协议，为庐山避暑地的租用奠定了法律基础，此后，牯岭开发得以大规模地进行下去。然而，一份租地约为何成为“案件”的解决条款？本篇讲述的就是庐山牯岭开发的曲折历程。

若要了解牯岭的建设过程，首先要明确它的法律基础。牯岭不是租界，虽然它是由外国人先行开发的，但主权仍属于中国，与任何外国政府无关。在后来制定的民国法律中，江西庐山、河北北戴河、浙江莫干山与河南鸡公山被称为“避暑地”，是特定的允许外国人居住或购置房产的一块区域。

中英鸦片战争后，清政府不得不向英国开放上海等五座城市，在城市中划定范围（租界），允许外国人在其内居住、经商。在此之前，除特殊的划定区域（如澳门），外国人没资格在中国购买土地，修建房产。

1858年《中英天津条约》签订，清政府向英国开放了内陆城市镇江、九江和汉口。1861年九江开埠，清政府对外国人在中国旅行、居住的管辖极为严格，即使后来逐步放开，外商仅可在租界之外的城区或特定的城市（如南京、芜湖）租用土地修建住宅、货栈，或开设医院、学校等。

有一个问题是长期以来无法解决的，就是外国人在城市之外的乡村租用土地。这就好比现在的城镇户籍人口可以在城镇范围内购买房产，但不允许到农村购买宅基地或农民的自建房。清政府没有明文禁止外国人购买乡村土地，但禁止私下售卖与出租，这类交易若经过官府就会设置重重障碍。为了自己的官帽，没有哪个中国官员会给外国人打开方便之门，允许他们走出城区购买土地。

在中国人口稠密区中，长江中下游平原的夏季最为炎热且潮湿，欧美人的体质很难适应当地的天气，很多人因为“热病”死亡，婴幼儿在夏季的死亡率极高。九江开埠后不久，居住在九江租界内的外国商人、传教士和官员们就看中了庐山的地理优势，这个清凉之地对他们有超乎寻常的吸引力。他们面对着近乎无解的土地租用难题，仍然百折不挠地尝试获得避暑之地。本地村民不愿将土地租给洋人，出售更是不可能的，这些外国人只能花费巨资向寺院僧人租用庙产。寺庙有大片的土地，资产在住持的手上，但这类出租都是违法的。

由于九江茶市的兴起，一批俄商进入九江。1885年，俄国传教士开始在九峰寺租地建房，此后又有美国新教教会、汉口圣公会、九江税务司、九江外国人联合会在九峰寺附近修建别墅。

九峰寺在马尾水瀑布旁，位于庐山半山腰，今山北公路十公里处。该处环境雅致，夏季气候凉爽，且有山路通往莲花镇。那个时代的外国人，还不敢想象在山上的牯牛岭建屋避暑，那里还是荒凉一片，交通不便且无物资供应，绝非可居之地。在九峰寺居住的外国人也很不满意，他们花费了巨大的成本修筑别墅，却要受到寺庙的盘剥，租金极高，房屋也很难扩建。但庐山的名声却传播开来，每年夏天都有各地的外国人前来避暑，使得面积有限的几栋别墅拥挤不堪。

不久后，九峰寺的非法交易被乡绅们举报，因他们私售土地，未交契税。长期以来都“未曾”发现问题的九江官府迅速行动起来，在住持“及时”逃跑后，抓捕了多个参与交易的小和尚、下人。外国人和九江县衙打起了官司，谁都知道官府也不敢强拆，但搞定这种事情特别麻烦。

1894年，九峰寺官司正在进行时，富有冒险精神的英国传教士李德立提出了一个全新的构想：既然个人买小产权房不稳当，为什么不能成立个房地产公司，弄来一大块地，只要改变土地性质就行了。李德立的胆略更大，提出不要在半山腰搞小打小闹的，避暑就上山顶，在荒凉的山谷中开辟避暑地，自己解决交通运输、物资供应问题，搞个大规模的房地产项目。

当年夏天，李德立带着几位汉口来的朋友爬上了庐山，确定了在长冲一带修建别墅村的计划，得到了投资允诺。他开始与九江县衙、道台交涉，按照一般的流程，他一定会陷入没完没了踢皮球之中。然而堪称奇迹的是，几个月后，他居然弄到了庐山长冲谷一带的地契。

李德立是如何做到这一步的，有很多说法。他的回忆当然是百折不挠的坚韧精神所致，而别的文章中却记载着他搞了一套典型的奸商拿地操作。拿到契约后的李德立开始了牯岭开发，他收到了武汉方面的投资，开始在山上烧砖建屋、开山炸石，并首先修筑莲花洞登山道，也就是现在的好汉坡。本地民众由于各种原因纷纷反抗，他们有的向官府报案，有的阻止修路，甚至将山上的临时住房、工棚烧毁，从而引发了中英交涉，英方坚决要求赔偿一切损失。赔偿是可以谈的，但房地产项目搞到这一步，基本上就凉了，牯岭开发才刚刚开始，烂尾都谈不上，李德立开办的房地产公司看似只有倒闭这一条路了。

没想到，转机突然来了。1894年7月爆发了中日战争，1895年年初清朝惨败，面临割地赔款的境地，李鸿章等人寄希望英美等国出面调停，故秘密谕令各地保护外国人，并极力避免产生事端。于是，李德立莫名其妙地发现，江西地方对他的态度突然大转弯，各级官吏出面亲切关怀，以解决投资方所遇到的各种问题。背后的原因却是清廷总理府来电，英国大使催促迅速处理。

由于之前在牯牛岭上已发生事端，故该纠纷被称为案件。1895年11月29日，广饶景南行署九江道台成顺与英国驻九江代理领事赫伯特·F·伯纳签订了《牯牛岭案件解决协议条款》，协议确定了李德立租借长冲一带的地界范围，每年交纳租金十二千文，租期999年（英国规定租约不能过千年），中方则向李德立支付英洋4115元作为本地“暴徒”盗卖、损毁财物的赔偿。

条款合计12条，故被称为《牯岭十二条》，它彻底扫清了牯岭租界地的法律障碍，使中国近代第一个避暑地的开发得以全面开展。

李德立根据英文Cooling（清凉）的音译，将牯牛岭改名为牯岭（Kuling）。牯岭之名，从此名扬世界，牯岭的开发成为中国近代旅游地产史上难以被超越的典范，李德立被誉为中国地产界的祖师爷。